최근 재개발 조합에서 분양신청을 포기하는 조합원이 늘고 있습니다. 급등한 분담금, 시세 대비 메리트 하락, 세금 부담 등이 주요 이유입니다. 현금청산 절차와 사감정 전략, 추가 보상금까지 꼼꼼히 정리했습니다.
급등한 분담금, 조합원의 부담을 무겁게 만들다
요즘 재개발 현장에서 가장 많이 들리는 말은 “처음 예상보다 분담금이 너무 올랐다”입니다.
원자재 가격과 인건비가 급등하면서 건축비가 폭등했고, 그 결과 조합원의 분양가와 분담금도 함께 상승했습니다.
사업 초기에는 비례율이 100%에 가깝던 단지가 시간이 지나면서 90% 이하로 떨어지는 사례가 속출합니다. 추가 사업비 부담이 1억에서 많게는 2억 원 이상 늘어나는 경우도 드물지 않습니다.
결국 “새 아파트 하나 받자고 큰 빚을 지느니 차라리 현금청산을 택하겠다”는 현실적인 판단이 늘어나고 있습니다.
시세와 비슷해진 입주권, 매력은 사라진다
예전에는 ‘입주권 프리미엄’이 재개발 투자 최대의 장점이었습니다. 하지만 지금은 상황이 달라졌습니다.
예를 들어 조합원 분양가가 8억 5천만 원인데, 인근 신축 아파트 시세가 9억 원이라면 굳이 위험을 감수하며 기다릴 이유가 없습니다.
사업 지연 리스크, 추가 분담금, 세금 등을 고려하면 실익이 크지 않습니다.
이럴 경우 차라리 현금청산금을 받아 다른 지역에 투자하거나, 이미 안정화된 입주권을 매입하는 편이 더 합리적입니다.
이처럼 입주권의 시세 메리트가 사라질수록 조합원들의 분양 포기 선택은 늘어나고 있습니다.
실거주 불확실성과 세금 부담도 포기 이유 중 하나
재개발 사업은 진행 기간이 길고 예측이 어렵습니다.
관리처분인가 이후에도 이주, 철거, 착공까지 수년이 걸리며, 입주 시점엔 상권과 교통시설이 완비되지 않을 수 있습니다.
또한 새 아파트 입주 후 재산세와 종합부동산세 부담이 커지는 점도 큰 변수입니다.
결국 조합원들은 장기적인 불확실성과 세금 리스크를 고려해 “안정적인 현금”을 택하는 것입니다.
현금청산 절차, 이렇게 진행된다
현금청산은 **‘관리처분계획 인가 고시’**가 나면서 본격적으로 시작됩니다.
이 시점을 기준으로 조합은 90일 이내에 조합원에게 협의를 요청하고, 두 개의 감정평가법인이 산정한 평균가를 제시합니다.
만약 협의가 불발되면, 60일 이내에 조합이 토지수용위원회에 재결을 신청하게 됩니다.
이후 재평가 과정을 거쳐 청산금이 확정되며, 조합원은 결정 금액에 불복할 경우 중앙토지수용위원회 또는 법원에 이의신청을 할 수 있습니다.
이 전 과정은 통상 몇 개월에서 1년 이상 소요될 수 있으며, 모든 보상이 완료되기 전까지는 법적으로 이주 의무가 발생하지 않습니다.
현금청산자도 받을 수 있는 추가 보상금
현금청산은 단순히 ‘아파트를 포기하고 돈을 받는 것’이 아닙니다.
청산금 외에도 다음과 같은 추가 보상금이 존재합니다.
- 주거이전비 : 공람공고일부터 보상 전까지 계속 거주한 사람에게 지급됩니다.
- 이주정착금 : 이주 요건을 충족한 경우 지급되며, 대법원 판례로 명확히 인정됩니다.
- 이사비 : 사업시행계획 인가 전부터 거주했다면 실비로 보상받을 수 있습니다.
거주 기간과 사업고시일에 따라 지급 여부가 달라지므로, 꼼꼼히 요건을 점검해야 합니다.
사감정 전략으로 청산금 더 받기
많은 조합원들이 간과하는 부분이 바로 **사감정(사적 감정평가)**입니다.
이는 조합이 지정한 감정과 별개로 개인이 직접 감정평가법인을 통해 자신의 부동산 가치를 다시 평가받는 방식입니다.
조합이 제시한 금액이 시장가보다 낮다고 판단될 경우, 사감정 보고서를 근거로 증액 협상을 진행할 수 있습니다.
또한 토지수용위원회 재결 단계에서도 사감정 자료는 법원 판단의 중요한 증거로 사용됩니다.
비용이 다소 들더라도, 감정액이 10~20% 높아진다면 투자 대비 큰 효과를 얻을 수 있습니다.
이 때문에 최근에는 사감정을 통해 청산금을 방어하는 사례가 꾸준히 늘고 있습니다.
사업비 공제와 이주 시점, 꼭 알아야 할 포인트
조합원 자격을 상실하면 추가 사업비를 부과할 권한도 사라집니다.
따라서 원칙적으로 사업비 공제는 불가능합니다. 다만 정관에 명시된 근거와 본인 동의가 있는 경우에만 예외적으로 공제가 가능합니다.
또한 이주 시점은 모든 보상금이 지급되거나 법원에 공탁된 이후입니다.
그 전까지는 집을 비워줄 법적 의무가 없습니다. 다만 보상 완료 후에도 이주를 거부하면 명도소송이 제기될 수 있습니다.
현명한 선택을 위한 핵심 요약
- 관리처분 인가 고시가 청산 절차의 출발점임을 기억해야 합니다.
- 현금청산금 외에도 주거이전비, 이주정착금, 이사비 등의 추가 보상금이 있습니다.
- 사감정 보고서를 통한 협상으로 보상금 증액을 기대할 수 있습니다.
- 사업비 공제는 원칙적으로 불가하며, 모든 보상금 지급 전까지는 이주 의무가 없습니다.
재개발에서 현금청산은 단순한 ‘포기’가 아니라 전략적인 선택일 수 있습니다.
조합의 제시액을 그대로 수용하기보다, 전문가의 자문과 감정평가 자료를 활용해 내 자산의 가치를 적극적으로 방어하는 것이 가장 현명한 길입니다.