상속은 누구나 평생 한두 번 경험하는 특별한 사건입니다. 하지만 막상 상속이 발생하면 절차와 세금, 가족 간 협의 등 신경 쓸 일이 많아 세금 문제를 간과하기 쉽습니다. 그 결과 나중에 “그때 그렇게 했어야 했는데” 하고 후회하는 경우가 많습니다. 특히 상속 재산 중 주택이 포함된 경우, 상속인들이 어떻게 나누고 처리하느냐에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 이번 글에서는 상속 주택과 관련된 절세 포인트를 취득, 보유, 처분 단계별로 정리해 보겠습니다.


정원이-딸린-주택(상속-주택-절세-전략)


1. 취득 단계: 무주택자를 활용하라

  • 상속 주택을 무주택자가 취득하면 취득세는 약 1%로 감면됩니다.
  • 반대로 유주택자가 취득하면 약 3%로 세 부담이 세 배가 됩니다.
  • 공동 상속 시에는 단순히 1/n로 나누기보다, 무주택자가 지분을 조금이라도 더 많이 가져가도록 협의하면 취득세를 크게 줄일 수 있습니다.
  • 다만, 무주택자가 해당 주택에 실제 거주했거나 연장자인 경우라면 1/n로 취득하더라도 감면 적용이 가능하니 상속 등기 전 반드시 세무사와 상담하는 것이 좋습니다.

Tip: 상속 주택의 취득세는 아직 공시가격 기준으로 산정되므로, 감면 혜택까지 받으면 초기 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.


2. 보유 단계: 재산세·종합부동산세 관리

상속이 개시된 후 매년 6월 1일을 기준으로 보유세 납세자가 결정됩니다.

  • 6월 1일 이전에 부모가 별세했다면, 아직 등기를 마치지 않았더라도 상속인에게 세금 고지가 이루어집니다.
  • 따라서 필요하다면 분할 협의 및 등기를 빠르게 진행해야 불필요한 세 부담을 줄일 수 있습니다.


상속 주택에 대한 특례

  • 상속 개시일부터 5년간은 종부세 과세 대상 주택 수에서 제외됩니다.
  • 공동 상속의 경우, 지분 기준이 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하이거나 지분율이 40% 이하라면 기간 제한 없이 주택 수 계산에서 제외됩니다.
  • 다만 주택 수에서 제외된다는 의미이지 공시가격 합산에서 빠지는 것은 아님을 유의해야 합니다.

예: 기존 보유 주택 공시가격 20억 + 상속 주택 10억 = 합산 30억 원.
그러나 1주택자 특례를 적용받아 세율과 공제 혜택(12억 공제)을 그대로 받을 수 있습니다.


3. 처분 단계: 양도소득세 절세 전략

양도소득세는 상속 주택 절세에서 가장 중요한 부분입니다.

  • 원래 1주택자는 양도세 비과세가 가능하지만, 상속으로 인해 다주택자가 되면 비과세 요건을 잃을 수 있습니다.
  • 이를 막기 위해 상속 주택 특례가 적용되며, 부모가 남긴 여러 채 중 단 한 채만 비과세 혜택을 유지해 줍니다.
우선순위는 다음과 같습니다:
  1. 피상속인이 가장 오래 보유한 주택
  2. 보유기간이 같다면 가장 오래 거주한 주택

절세 전략: 

유주택자가 특례 대상 주택을 가져가고, 무주택자가 특례 대상이 아닌 주택을 상속받는 구조로 협의하면 모두가 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다.


공동 상속 시 주의사항

  • 공동 상속으로 1/n 등기를 했다면, 주된 상속인을 기준으로 주택 수를 계산합니다.
  • 주된 상속인 결정 순서:
  1. 지분율이 가장 큰 사람
  2. 거주자도 없다면 연장자

나머지 상속인들은 소수 지분권자로 분류되어 주택 수에 영향을 미치지 않습니다.


4. 상속세 신고와 감정평가 활용

  • 단독주택이나 다가구주택처럼 시가가 명확하지 않으면 공시가격으로 신고하게 됩니다.
  • 그러나 과세 당국은 필요 시 감정평가를 통해 시가를 다시 책정할 수 있습니다.
  • 따라서 상속세 신고 시 감정평가를 통해 시세에 맞춰 신고하는 것이 장기적으로 유리할 수 있습니다.

예: 공시가격 4억 원인 주택을 10억 원에 팔 경우, 감정평가를 통해 10억 원으로 신고해 두면 양도세를 크게 줄일 수 있습니다.


결론

상속 주택은 취득 단계부터 보유, 처분에 이르기까지 전략적인 접근이 필요합니다.

  • 취득 단계: 무주택자에게 우선 배분
  • 보유 단계: 종부세·재산세 특례 적극 활용
  • 처분 단계: 상속 주택 특례 적용으로 양도세 절세
  • 신고 단계: 감정평가를 통해 시가 반영

상속은 누구나 자주 경험하지 않기에 사전에 관련 지식을 갖추고 전문가와 상담하는 것이 무엇보다 중요합니다. 작은 차이가 수천만 원 이상의 세금 차이로 이어질 수 있으니, 미리 준비해 현명하게 절세하시길 바랍니다.