부동산 매매계약서 작성 시 필수로 넣어야 할 특약 조항과 실제 계약 경험에서 나온 노하우를 정리했습니다. 분쟁 없이 안전하게 계약을 체결하고 싶다면 반드시 확인해보세요.
첫 계약, 계약서 특약 때문에 당황했던 날
15년 만에 처음으로 아파트를 매도하게 됐을 때였습니다. 중개사무소에서 건네받은 계약서 초안엔 이상한 문구가 눈에 띄었습니다. "보일러 및 창고 상태에 대한 모든 책임은 매도인이 진다." 순간 등골이 오싹했죠. 보일러는 멀쩡했지만, 혹시라도 추후 문제가 생기면 내가 다 책임져야 하는 상황. 처음 해보는 거래라 혼란스러웠습니다. 이럴 때 특약의 중요성을 뼈저리게 느끼게 되죠.
반드시 포함해야 할 핵심 특약 문구
계약서에는 기본적인 조항 외에도 몇 가지 꼭 넣어야 할 특약이 있습니다. 실제 분쟁 예방 효과가 입증된 문구들이며, 중개사가 빠뜨릴 수 있으니 직접 챙기는 게 좋습니다.
- 계약 기준 명시: "본 계약은 계약일 현재 시설물의 상태 및 권리관계를 기준으로 한다." 이 문장은 지금 상태 기준으로 거래한다는 의미입니다. 계약 이후 하자나 권리 문제로 인한 책임 공방을 줄여줍니다.
- 계약 해지 시 책임 규정: "계약 해지 시, 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 배상한다." 계약 파기 시 서로의 책임 범위를 명확히 해 분쟁을 방지할 수 있습니다.
상황별 특약 예시로 완벽 대비하기
실제 계약 현장에서는 각자의 사정에 따라 추가적인 특약이 필요할 수 있습니다. 몇 가지 대표적인 상황을 소개합니다.
- 하자 인지 특약: "앞베란다 샤시와 천장 사이의 누수는 쌍방이 인지하였으며, 해당 하자를 포함하여 매매를 진행한다. 이후 동일 사유로 추가 배상을 청구하지 않는다." 이 문장은 거래 후 하자로 인한 분쟁을 원천 차단해줍니다.
- 대출 정리 특약: "매도인은 OO은행 채무금 3억원을 잔금일까지 상환하고 근저당을 말소한다." 잔금일에 등기이전 지연이 생기지 않도록 보장해주는 특약입니다.
- 전세입자 협조 특약: "매수인이 전세입자를 구할 경우, 매도인은 집 내부 확인 및 전세자금 대출 관련 서류 제공에 적극 협조한다." 협조가 되지 않으면 전세 세팅 자체가 어려워질 수 있기 때문에 반드시 필요합니다.
계약 전에 특약 조율하는 타이밍이 중요합니다
많은 분들이 계약서 작성 당일에 모든 걸 정리하려고 하시는데, 이건 실수입니다. 계약 당일엔 모두가 긴장하고 바쁘기 때문에 제대로 조율하기가 어렵습니다.
저는 계약서 초안 단계에서 중개인과 먼저 특약을 확인하고, 부담되는 문구는 매수인과 상의해 삭제하거나 수정했습니다. "지금 상태를 미리 확인하고, 문제 있으면 지금 이야기해주세요. 계약 후엔 서로 깔끔하게 마무리하자는 의미입니다."라고 말하니 상대도 흔쾌히 동의했죠.
체크리스트로 계약 당일 실수 줄이기
계약서가 눈앞에 펼쳐졌을 때 당황하지 않으려면, 평소에 특약 문구 리스트를 메모장에 정리해두는 것이 좋습니다. 중개사에게 맡기기보다, 스스로 챙긴다는 마음가짐이 더 중요하니까요.
또 하나 팁! 중개사에게 계약서 양식을 미리 요청하세요. 초안을 받아보면, 수정하거나 보완할 시간을 확보할 수 있어 계약 당일의 부담이 훨씬 줄어듭니다.
꼼꼼한 특약 하나가 내 재산을 지킨다
부동산 계약은 작은 실수가 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 특히 계약서 특약은 눈에 띄지 않지만 분쟁 발생 시 핵심 증거가 됩니다. 오늘 소개한 특약 문구와 작성 요령을 기억해두시면, 앞으로의 거래에서 훨씬 더 자신감 있게 계약에 임할 수 있을 겁니다.